Valeur de patrimoine de SCPI

La valeur du patrimoine d’une SCPI est calculée par un expert immobilier indépendant et impartial qui engage sa responsabilité professionnelle. La valeur d’expertise permet de voir la qualité des investissements de la SCPI. Signe de la valeur du patrimoine de la SCPI, elle sert également à  fixer le prix des parts dans le cas des SCPI à  capital variable. Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON intervient pour le compte des SCPI dans la valorisation de leur portefeuille d’actifs immobiliers.

Sommaire de la page

• 1- Chaque année, les SCPI expertisent leur patrimoine immobilier 
• 2- Les principales méthodes d'expertise immobilière 
• 3- L'utilité des valeurs d'expertise dans les SCPI 

Chaque année, les SCPI expertisent leur patrimoine immobilier

Qui dit expertise, dit expert. Ainsi, le rôle d’un expert pour une SCPI est de déterminer en toute impartialité la valeur vénale d’un bien ou encore la valorisation de son patrimoine. Il garantit équité et transparence et s’engage à  ne pas détenir des parts de la SCPI dont il expertise le patrimoine. A cette fin, il consulte la documentation remise par la société de gestion tout en menant sa propre enquête. L’ensemble des informations recueillies lui permet alors d’obtenir une vue exhaustive de la valeur du patrimoine de la SCPI. A la fin de sa mission, l’expert rédige un rapport d’expertise qui engage sa responsabilité professionnelle.

Les principales méthodes d’expertise immobilière

Pour établir des valeurs d’expertise, les professionnels disposent de plusieurs méthodes répertoriées dans la Charte l’Expertise en Évaluation Immobilière (v5, 2017). Les recommandations de l’AMF imposent au moins deux techniques d’évaluations différentes (comparative et par le revenu). A l’expert de choisir celles les plus pertinentes.

L’utilité des valeurs d’expertise dans les SCPI

Le Règlement Général de l’AMF (article 422-44) oblige les sociétés de gestion à  une expertise immobilière « conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI » et « réalisée par un expert indépendant ou plusieurs agissant solidairement ». La valeur d’expertise est une photo instantanée du prix des actifs immobiliers de la SCPI. En plus d’illustrer la qualité de son patrimoine, elle permet aussi d’arrêter les valeurs du patrimoine de la SCPI à  la clôture de chaque exercice. Ce sont les valeurs de réalisation (valeur vénale des immeubles et des autres actifs) et de reconstitution (valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer son patrimoine). Au delà , la valeur d’expertise permet de fixer le prix des parts.

Pour les SCPI à  capital variable, le prix des parts est directement lié à  la valeur du patrimoine (valeur de reconstitution).

Pour les SCPI à  capital fixe fermée, le prix d’acquisition des parts est fondé sur le prix d’exécution. Indépendant de la valeur du patrimoine, il peut donc s’écarter notablement de la valeur de réalisation de la SCPI. Reste que la valeur d »expertise permet de faire ressortir la valeur intrinsèque du bien par rapport à  sa valeur d’échange. L’associé sait ce que vaut « réellement » le patrimoine de sa SCPI en dehors des fluctuations des valeurs de marché. Du coup, lors des confrontations, il sait s’il investit dans une SCPI surcotée (le prix d’exécution est supérieur à  la valeur de réalisation) ou « décotée » (prix d’exécution est inférieur à  la valeur de réalisation).