Comment évaluer un droit au bail ?

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence au niveau national en matière de chiffrage des fonds de commerce et des droits au bail.

Notre Cabinet est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

De plus, nous sommes l’éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, unique site proposant les barèmes actualisés d’évaluation des fonds de commerce, croisant plus de 5 millions de données.

Nous travaillons en lien direct ou via des prescripteurs (conseils, administrateurs de biens, etc.) avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire national.

Sommaire de la page

• 1- Droit au bail et contrepartie d'avantages économiques 
• 2- Droit au bail et prix de l'emplacement 
• 3- Droit au bail et période donnée 
• 4- Droit au bail et pas de porte 

Le droit au bail (DAB), sous sa forme pécuniaire, est le prix moyen qu’un locataire sortant de murs commerciaux est susceptible de retirer de la cession de son bail à  un successeur entrant.

La valeur du droit au bail est une des composantes majeures de l’universalité qu’est le fonds de commerce et en est la « valeur plancher ». En fonction de la qualité de l’emplacement, elle peut être d’une valeur bien supérieure à  celle du fonds de commerce (Civ. 3^ème, 15 juillet 1971). C’est un point souvent occulté par les évaluateurs occasionnels non spécialisés en matière de « propriété commerciale » (cf. Loi du 30 juin 1926).

Droit au bail et contrepartie d’avantages économiques

Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaétre sensiblement inférieur aux loyers pratiqués sur le marché.

L’existence, le cas échéant, d’un loyer inférieur à  la valeur locative de marché (libre) est la résultante directe des articles L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-3 à  8 du Code de commerce définissant les modalités de fixation de la valeur locative dite statutaire (ou encore judiciaire) des baux commerciaux, dans des contextes de renouvellement.

La valeur du droit au bail est ainsi généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé. Elle croét avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire.

Droit au bail et prix de l’emplacement

En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité et les capacités aussi bien productive que bénéficiaire du fonds.

La valeur du droit au bail comprend l’importance de la situation attachée au fonds. Cette notion, depuis toujours appelée l’achalandage est désormais qualifiée de commercialité. Elle se mesure grâce à  des coefficients qui ont évolué dans le temps, passant d’une logique première de « capitalisation » de l’économie de loyer réalisée par le preneur pour finalement s’affranchir totalement de toute logique financière (v. à  ce sujet nos publications : « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à  une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité », AJDI nov. 2018).

COEFFICIENT DE COMMERCIALITE

Droit au bail et période donnée

L’évaluation d’un droit au bail consiste à  apprécier la valeur de l’ensemble des avantages qui profitent au locataire pendant une période de temps variable. Cette durée est appréciée par l’expert immobilier sur la base de la qualité de la situation du fonds mais également de sa pérennité.

En effet, une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative définie à  l’article L. 145-33 du Code de commerce, de source endogène (les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties) ou exogène (les facteurs locaux de commercialité) reste toujours possible !

Droit au bail et pas de porte

Le « droit au bail » ne doit pas être confondu avec le « pas de porte » qui s’analyse comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés directement au propriétaire. Le bénéficiaire n’est donc pas le même.

Le « pas de porte » constitue en théorie la contre-valeur en capital d’un loyer périodique minoré. Il dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

Enfin, le versement d’un pas de porte n’est pas sans incidence sur la valeur vénale des murs commerciaux puisque la minoration du loyer périodique – et donc de la rente locative – a pour conséquence une minoration, souvent importante, de la valeur vénale.

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national.

Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et de la propriété commerciale et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.