Avis de valeur pour Juge des tutelles

Notre cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON intervient en consolidation de valeurs vénales des biens immobiliers d’individu sous procédure de protection judiciaire (tutelle, curatelle, etc.) pour avis éclairé et indépendant à  l’attention du Juge des tutelles.

L’intervention d’un expert immobilier inscrit sur la liste d’une Cour d’appel est obligatoire pour toute cession d’un bien immobilier propriété d’un majeur protégé dont la valeur vénale est supérieure à  300.000 euros.

Les biens immobiliers sont constitués par toutes les propriétés (y compris les terres agricoles) détenues en tant que propriétaire, usufruitier, ou nu-propriétaire par la personne protégée. La participation à  une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) doit également être prise en considération.

Juridiquement, la vente d’un bien immobilier constitue un acte de disposition, c’est-à -dire un acte comportant une transmission de droits et pouvant entraéner une diminution de la valeur du patrimoine de la personne protégée. Par conséquent, les pouvoirs du tuteur ou du curateur concernant la vente d’un immeuble sont ceux qui leur sont respectivement attribués pour tous les actes de disposition.

Les règles applicables sont donc les suivantes :

♦ Dans le cas d’une tutelle : le tuteur a besoin d’une autorisation préalable du juge des tutelles pour mettre en vente l’immeuble.
♦ Dans le cas d’une curatelle : la personne sous curatelle peut conclure une vente immobilière mais cet acte nécessite obligatoirement l’accord préalable du curateur. En cas de refus de ce dernier, le juge des tutelles peut intervenir. Après avoir entendu le curateur, il pourra décider de donner ou non son accord. Lorsque la vente concerne le domicile ou la résidence secondaire de la personne protégée, l’autorisation du juge des tutelles est obligatoire.

Une estimation de la valeur de chacun des biens immobiliers par une agence immobilière ou un notaire, sur la base d’un simple « avis de valeur », outre le caractère souvent approximatif et non opposable de ce type de rendu est fortement préjudiciable aux intérêts de la personne protégée.