BAUX COMMERCIAUX ET VALEURS LOCATIVES

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est votre acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation de baux commerciaux et de la propriété commerciale : valeurs locatives, indemnités d’éviction, fonds de commerce, droit au bail, indemnité d’occupation, etc.

Nous travaillons aussi bien aux cotés de conseils et prescripteurs (avocats, notaires, régies, acteurs institutionnels, liquidateurs et administrateurs judiciaires, etc.) qu’en lien direct avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire.

Notre Cabinet publie chaque année l’Observatoire des loyers commerciaux judiciaires et des évictions commerciales dans les colonnes de l’AJDI, Dalloz (spécial Baux commerciaux) et est l’auteur du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

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Sommaire de la page

• 1- Valeur locative des baux commerciaux 
• 2- Valeur locative des boutiques 
• 3- Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux 
• 4- Valeur locative des résidences-services 

Valeur locative des baux commerciaux

L’approche de la valeur locative de renouvellement, en matière de baux commerciaux, est fonction du type de bien :

• Boutiques (art. L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à  8, Code com.),
• Terrains (art. L. 145-36 et R. 145-9, Code com.),
• Biens construits en vue d’une seule utilisation ou dits « monovalents » (art. L. 145-36 et R. 145-10, Code com.),
• Bureaux (art. L. 145-36 et R. 145-11, Code com.).

Chaque type de bien est concerné par des dispositions particulières du Code de commerce.

Valeur locative des boutiques

Les articles L. 145-33 et L. 145-34, Code com. pris en application des articles R. 145-3 à 8 du Code de commerce réglementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux (ou valeur locative statutaire), concernant le plus souvent les boutiques de centre-ville mais également l’ensemble des murs pris à bail commercial (entrepôts, locaux de fabrication, logistique, etc.) qui ne sont pas expressément visés par l’article L. 145-36 pris en application des articles R. 145-9 à  11, Code com. (v. infra).

La valeur locative statutaire s’établit à partir d’une surface utile pondérée (R. 145-7, Code com.) dont la détermination nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier.

Surface utile pondérée des boutiques

Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux

Les articles L. 145-36 et R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation ou qualifiés de monovalents (hôtels, résidences para-hôtelières, cliniques, EHPAD, etc.) et des bureaux.

Les méthodes d’évaluation sont alors propres à chaque cas d’espèce : comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).

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Différentes valeurs locatives Code de commerce

Valeur locative des résidences-services

La valorisation locative des fonds de résidence-étudiants, de résidence de tourisme et plus globalement de résidence-services, concerne des actifs immobiliers relativement récents.

Il n’existe pas, pour l’heure (outre celle donnée à l’article D. 321-1, Code de tourisme) de définition légale et cette catégorie de biens immobiliers qui regroupe également les résidences médicalisées, seniors, hôtelières, de tourisme ou encore para-hôtelières.

La méthode hôtelière adaptée avec la prise en compte par notre Cabinet du prix normatif, d’un taux d’occupation ad hoc puis d’un taux d’effort spécifique, est privilégiée en matière d’évaluation du loyer de renouvellement des résidences-services.

En matière de chiffrage d’indemnités d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com.), des méthodes de valorisation prenant en compte aussi bien le chiffre d’affaires hors taxes que la rentabilité sont mises en œuvre par notre Cabinet, en lien avec les usages les plus récents retenus par la jurisprudence.

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Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises collecte depuis plus d’une décennie des milliers de références, aussi bien de baux commerciaux que de fixations judiciaires, et dispose d’une des plus importante base de données au niveau national. Implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry, nos experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, interviennent au niveau national.