Evaluation des troubles du voisinage

L’implantation de toute nouvelle construction impacte son voisinage et peut être la source de préjudice.

Il s’agit, pour l’expert, de pouvoir déterminer de façon tangible une indemnité traduisant la perte de valeur vénale du bien immobilier impacté et venant réparer le préjudice subi caractérisé par un trouble de voisinage qualifié d’anormal.

La problématique est donc de traduire économiquement l’impact de ce préjudice immatériel car le principe admis par la jurisprudence est le suivant : « Nul ne doit causer à  autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage ». (Cass., Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n°88-19383).

Sommaire de la page

• a- Trouble visuel 
• b- Atteinte à l'intimité 
• c- Trouble sonore 
• d- Illiquidité du capital 

Trouble visuel

La pression foncière conduit à une densification des constructions : les vues créées sont dès lors biens souvent inévitables.

Toutefois, les juges ont relevé que « Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage. Cependant, le caractère massif de la construction (…) et surtout les nuisances que provoquent cette proximité dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessives et anormales » (CA Nîmes, 4 décembre 2014 (RG n°13/04214).

Grille d’évaluation des troubles du voisinage

Atteinte à l’intimité

Le trouble du voisinage pour atteinte à l’intimité est celui qui est lié à la vue que le voisin, du fait d’une nouvelle construction ou d’un aménagement particulier, peut exercer sur le fond de la victime.

Même si les règles en la matière ont été respectées (règlementation sur les vues), celui qui peut désormais observer son voisin, parfois même jusqu’à l’épier, peut être condamné sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en raison de l’atteinte portée à son intimité.

Trouble sonore

Découlant d’une nouvelle promiscuité créée, un trouble sonore peut être caractérisé dans certaines hypothèses.

Ainsi, s’agissant des troubles de voisinage découlant de nuisances sonores, la Haute cour retient que le trouble anormal de voisinage doit être effectivement caractérisé : « la constatation objective d’un trouble, pourvu qu’il présente une certaine permanence ou un caractère répétitif, suffit à entraîner la responsabilité et à justifier la demande de réparation » (Cass., 2ème ch. Civ., 12 décembre 2013, n°12-28.366).

D’autres troubles existent et ont pu faire l’objet d’indemnisation par décisions judiciaires : le trouble olfactif mais également le trouble sanitaire (v. tableau).

Illiquidité du capital

Enfin, outre les troubles précédemment identifiés, une nouvelle construction ou un nouvel aménagement litigieux peut impacter la liquidité d’un bien immobilier.

Dans le cas d’une cession, il est probable que la durée moyenne de mise en vente soit beaucoup plus importante du fait de la proximité de cette nouvelle construction empêchant le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels de se positionner ou alors renforcent la négociation du prix de vente.

GRILLE D’APPRECIATION PECUNIAIRE DES TROUBLES DU VOISINAGE

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises propose dans cette étude parue dans la Revue Experts, intitulée « Proposition de grille d’appréciation pécuniaire des troubles anormaux du voisinage », une approche étayée du sujet, basée sur l’étude de nombreuses décisions judiciaires et la justification des abattements. Elle propose in fine une grille d’appréciation pécuniaire des troubles anormaux du voisinage. Voir le PDF

En résumé, un trouble occasionné par la construction d’un nouvel immeuble peut donner lieu à indemnisation s’il présente un caractère anormal : ce n’est qu’après l’étude d’un ensemble de faits matériels, que la traduction économique du trouble pourra être appréciée par l’expert immobilier sous la forme d’abattements à appliquer sur la valeur vénale du bien immobilier impacté (v. tableau supra).

Notre Cabinet est à vos cotés pour procéder au chiffrage de tout trouble du voisinage.

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Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national. Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers, nous assistons nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénales et locatives.