PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est votre acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation de baux commerciaux et la propriété commerciale : valeurs locatives, indemnités d’éviction, fonds de commerce, droit au bail, indemnité d’occupation, etc.

Nous sommes missionnés aussi bien par les conseils et prescripteurs (avocats, notaires, régies, acteurs institutionnels, liquidateurs et administrateurs judiciaires, etc.) que directement par les locataires et les propriétaires de murs commerciaux.

Nous publions chaque année l’Observatoire des loyers commerciaux judiciaires et des évictions commerciales dans les colonnes de l’AJDI, Dalloz (spécial Baux commerciaux) et sommes auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux ainsi que du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

Sommaire de la page

• 1- Valeur locative des baux commerciaux 
• 2- Indemnité d’éviction 

Valeur locative des baux commerciaux

L’approche de la valeur locative de renouvellement, en matière de baux commerciaux, est fonction du type de bien :

• Boutiques (art. L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à  8, Code com.),
• Terrains (art. L. 145-36 et R. 145-9, Code com.),
• Biens construits en vue d’une seule utilisation ou dits « monovalents » (art. L. 145-36 et R. 145-10, Code com.),
• Bureaux (art. L. 145-36 et R. 145-11, Code com.).

Les articles L. 145-33 et L. 145-34, Code com. réglementent la valeur locative de renouvellement des boutiques de centre-ville mais également de nombreux murs commerciaux pris à  bail commercial : entrepôts, locaux de fabrication, logistique, etc.

La valeur locative s’établit à  partir d’une surface utile pondérée (R. 145-7, Code com.) dont la détermination nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier.

Les articles L. 145-36 et R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent ensuite les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation ou « monovalents » (hôtels, résidences para hôtelières, cliniques, EHPAD, etc.) et des bureaux.

Les méthodes d’évaluation sont propres à  chaque cas d’espèce : comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).

EN SAVOIR PLUS   

Indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire ensuite du non renouvellement de son bail commercial (art. L. 145-14, Code com.) et comprend, pour sa part principale, la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation ou la valeur pécuniaire du droit au bail si son transfert est possible.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires.

Si ensuite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant perd sa clientèle, il est indemnisé sur la base de la valeur d’un fonds de commerce et ce, à l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale dressé par notre Cabinet. Il s’agit là d’une indemnité de remplacement. Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte significative de sa clientèle, alors il est versé par le bailleur la valeur pécuniaire d’un droit au bail. Il est question d’une indemnité de déplacement.

EN SAVOIR PLUS

En matière d’évaluation de la propriété commerciale, les enjeux sont importants et les valeurs élevées. Pour ce faire, bailleurs et Preneurs doivent d’être accompagné d’un professionnel expérimenté.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, sont reconnus et interviennent au niveau national en matière de calcul de la propriété commerciale, qu’il s’agisse de définir la valeur d’une indemnité d’éviction, d’un fonds de commerce, d’un droit au bail ou de la valeur locative d’un actif immobilier.

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