Evaluation des biens d’exception

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est spécialisé en matière d’évaluation de biens d’exception et assiste ses donneurs d’ordres pour des missions de juste valorisation de patrimoine immobilier et/ou foncier, dans des contextes de contentieux fiscaux, de transmission et de sécurisation de valeur du patrimoine.

Sommaire de la page

• 1- Qu'est-ce qu'un bien d'exception ? 
• 2- Pourquoi procéder à  une évaluation minutieuse des biens d'exception ? 
• 3- Comment évaluer un bien d'exception ? 
• 1- La méthode par comparaison (méthode comparative) 
• 2- La méthode par le revenu (méthode par capitalisation) 
• 4- Pourquoi privilégier un expert pour l'évaluation des biens d'exception ? 

Qu’est-ce qu’un bien d’exception ?

  Les biens d’exception sont communément admis comme étant ceux dont la valeur globale et/ou la valeur métrique (au m²) est très supérieure à  la moyenne du marché immobilier, sur une zone géographique particulière.

Ils sont également qualifiés d’exceptionnels puisque présentant des caractéristiques « hors normes » aussi bien en matière de surface (importante voire très importante) que d’équipements intérieurs (sauna, jacuzzi, salle de sports, logements de personnels, de visiteurs, etc.) et extérieurs (piscine de grande taille, plan d’eau aménagé, tennis, important jardin paysager ou remarquable, héliport, etc.). 

    Ce peut être le cas de villas dite « de luxe » ; d’appartements particulièrement bien situés ; de demeures de prestige ; de châteaux ; d’hôtels particuliers ; de penthouse ; etc. Il peut aussi être question, plus rarement, de biens professionnels tels que des surfaces de bureaux extrêmement bien situés ou disposant de caractéristiques rares (immeubles classées, par exemple). 

    Les biens immobiliers haut de gamme sont souvent situés dans des villes et métropoles connues pour leur grande attractivité, telles que Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, etc.

La valeur des biens d’exception varie selon les années ainsi que les périodes haussières comme baissière en immobilier. Plus encore, leur valeur peut être impactée par des modifications de l’environnement proche et/ou lointain.

C’est le cas si des constructions peu valorisantes en nombre sont réalisées, par exemple, à  proximité et peuvent ainsi remettre en cause l’attrait même de la situation géographique, facteur déterminant dans la valorisation des biens d’exception. Il en est de même en cas de réalisation d’une infrastructure routière, possiblement génératrice de nuisances aussi bien sonores qu’olfactives (voir aussi TAV : trouble anormal du voisinage). 

Pourquoi procéder à  une évaluation minutieuse des biens d’exception ?

  La juste évaluation d’un patrimoine immobilier est primordiale et ce, aussi bien en vue de la déclaration fiscale et de l’imposition qui en découle, et éventuellement de l’IFI (nouveau dispositif fiscal en lieu et place de l’ISF), que d’un point de vue strictement patrimonial, et ce afin d’estimer une richesse immobilière globale.

DEFINITION DE LA VALEUR VENALE

Différentes approches en matière d’évaluation peuvent être employées et sont fonction, le plus souvent, du type de bien. 

Comment évaluer un bien d’exception ?

  Les méthodes couramment employées par les experts | évaluateurs professionnels pour valoriser les biens d’exception sont plurielles. Pour autant, la méthode souvent privilégiée est celle dite « par comparaison ». 

La méthode par comparaison (méthode comparative)

  Pour identifier la valeur vénale d’un immeuble quel qu’il soit, d’exception ou courant sinon standard, et par là  même sa valeur de cession pour le plus grand nombre d’acquéreurs au 1^er janvier de l’année d’imposition, la méthode comparative consiste à  identifier des biens similaires ayant fait l’objet d’une mutation à  pareille époque. 

    L’expert | évaluateur professionnel dispose d’un accès à  l’ensemble des bases de données, proposées aussi bien via différents sites gouvernementaux de la direction générale des finances publiques (Patrim, DVF, etc.) qu’aux fichiers établis et détenus par le notariat (bases BIEN en région parisienne et MIN PERVAL en province).

Le professionnel de l’évaluation, dà»ment formé aux méthodes d’estimation des biens immobiliers est alors à  même d’identifier et privilégier, dans les milliers de données mises à  sa disposition, les termes de références comparables au bien de l’espèce, en termes de localisation, de superficie, de caractéristiques constructives et autres critères d’appréciation non moins importants.

La méthode par le revenu (méthode par capitalisation)

  Concernant les biens loués, il peut être également employée la méthode d’estimation « par le revenu ».

Celle-ci, citée par l’administration fiscale (voir Charte du domaine et Guide de l’évaluation des sociétés), consiste à  retenir un revenu locatif annuel (valeur locative de marché ou loyer effectif) et à  le diviser, non pas par une rentabilité espérée mais bien statistique et observée pour les biens de même typologie. 

    Quelques évaluateurs, non professionnels, emploient encore des méthodes dites par référence aux valeurs antérieures, mais qui se révèlent dénuées de toute force probante en l’absence de tout indice solide permettant d’apprécier, secteur par secteur et plus encore par rapport au type de bien particulier son évolution en valeur depuis une mutation antérieure, qui de surcroit a pu être effective dans un passé plus ou moins lointain.

Chaque méthode a ses limites. En effet, la méthode par comparaison peut être contrainte dans sa mise en œ“uvre par l’absence de comparables. Ce peut être le cas lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier particulièrement atypique ou lorsque celui-ci est isolé sur son secteur, voire y est unique. La méthode par le revenu est, elle, peu appropriée pour des biens rares, qui ne font pas l’objet de location et pour lesquels le marché n’offre aucune comparaison possible. 

Pourquoi privilégier un expert pour l’évaluation des biens d’exception ?

  L’intervention d’un expert est essentielle car il est le seul professionnel, impartial, à  même d’employer les méthodes les plus adaptées mais aussi de qualifier au mieux les termes de comparaison. 

    En outre, il maétrise les nécessaires articulations juridiques qui prévalent à  la détention d‘un bien immobilier comme la pleine propriété ou une propriété limitée à  l’usufruit, indivise ou encore par le biais d’une société, le plus souvent civile immobilière (SCI). Il sait quels sont les abattements couramment retenus en matière judiciaire, de sorte à  appréhender au mieux la valeur vénale du bien possiblement impactée pécuniairement par les spécificités de son mode de détention.

DECOUVRIR LE CABINET

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON s’est ainsi vu confier, depuis sa création, plusieurs milliers de missions dédiées à  la valorisation de biens d’exception et/ou atypiques.

Nous disposons ainsi, outre les nécessaires qualifications professionnels franà§aises et internationales gage de compétence avérée en la matière (RICS, REV by TEGoVA, CFEI, etc.), d’une base de données reconnue parmi les plus importante au niveau national et la capacité à  intervenir sur l’ensemble du territoire métropolitain et outremers, dans des délais rapides.

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