Evaluation des fonds de commerce

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence au niveau national en matière de chiffrage des fonds de commerce et des droits au bail.

Notre Cabinet est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

De plus, nous sommes l’éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, unique site proposant les barèmes actualisés d’évaluation des fonds de commerce, croisant plus de 5 millions de données.

Nous travaillons en lien direct ou via des prescripteurs (conseils, administrateurs de biens, etc.) avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire national.

 

Sommaire de la page

• 1- Composition du fonds de commerce 
• 2- Méthodes d'évaluation 
• a- Par la capacité productive 
• b- Par la capacité bénéficiaire 
• 3- Valeur du droit au bail 
• 4- Autres valorisations 

 

Composition du fonds de commerce

Le fonds de commerce est une universalité juridique[1], de fait[2] (universum corpus), comportant un certain nombre d’éléments corporels et incorporels[3]. Les approches expertales reposent sur des méthodes dites globalisantes[4].

La valeur économique globale du fonds de commerce est celle issue de la prise en compte de la valeur de la clientèle – condition sine qua non de son existence – et des éléments affectés à  son exploitation commerciale et ce, quel qu’en soit l’éventuel profit retiré. Un fonds de commerce déficitaire peut toute de même revêtir une valeur pécuniaire importante : celle du droit au bail, qui en est la valeur plancher.

Un fonds de commerce est composé d’éléments mobiliers corporels et incorporels :

• le matériel et les marchandises qui revêtent le caractère corporel, ainsi que le matériel, l’outillage, le mobilier commercial et les marchandises (stock).
• les éléments incorporels dont la valeur est le plus souvent largement prédominante, au nombre de cinq (art. L. 141-5, Code commerce), à  savoir l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle, l’achalandage, les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et les droits de propriété intellectuelle.

 

Méthodes d’évaluation

L’évaluation du fonds de commerce renvoie aux méthodes d’usage.

Le droit au bail doit faire l’objet d’une valorisation spécifique.

En sus, seront appréciés distinctement, le cas échéant, les brevets, licences, marques, dessins et modèles et autres droits de propriété intellectuelle qui imposent des méthodes d’évaluation normées (ISO 10668).

L’évaluation d’un fonds de commerce se fait donc en trois (3) temps : d’abord avec l’emploi des méthodes d’usage (barèmes en % du CA ht & Multiples de l’Excédent Brut d »Exploitation), ensuite en évaluant le droit au bail et enfin en s’attardant sur d’éventuelles valorisations spécifiques.

   

   

Par la capacité productive

De longue date[10], les fonds de commerce ont été évalués grâce à  des barèmes[11] ou des monographies[12], établis activité par activité.

La méthode consiste ainsi à  appliquer au chiffre d’affaires moyen du fonds, défini à  minima sur la base, le plus souvent, des trois dernières années d’exploitation, un pourcentage (ou coefficient multiplicateur[19]) déterminé à  l’observation[20] statistique du marché et du secteur d’activité (rapport existant entre un prix moyen de cession du fonds et un chiffre d’affaires qui l’est également).

La position désormais largement dominante vise à  exclure toute prise en compte de l’impôt (TVA) dans le chiffrage du fonds[21] [22].

La valeur des marchandises (stock) est exclue.

Enfin, contrairement à  une idée reà§ue, il n’a jamais existé de barème fiscal[16] [17] [18].

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises a développé la plus importante base de données nationale, qui comprend près de 100.000 références et couvre l’ensemble du territoire national, établie à  partir de plus de 450.000 cessions de fonds de commerce et 5 millions de bilans de sociétés étudiés.

Elle est disponible sur le site www.evaluation-fonds-de-commerce.fr sous la forme de barèmes d’évaluation en accès libre.

 

Par la capacité bénéficiaire

La valeur d’un fonds de commerce repose sur sa capacité à  générer du chiffre d’affaires mais également sur sa rentabilité[24] (ou capacité bénéficiaire).

L’acquéreur d’un fonds – de quelque importance qu’il soit[25] – apprécie l’adéquation entre le montant de son investissement et la potentialité de générer (ou maintenir) le plus rapidement une marge bénéficiaire présumée croissante dans le temps.

La méthode consiste donc à  appliquer un multiple à  l’excédent brut d’exploitation, lequel doit être statistique et non pas arbitraire.

Pour ce faire, notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, à  développé des outils statistiques d’identification des multiples secteur d’activité par secteur d’activité.

 

TRAITE D'EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE

   

Valeur du droit au bail

Le droit au bail est une composante essentielle du fonds de commerce.

De jurisprudence constante, la valeur du fonds de commerce ne peut pas être inférieure à  la somme des éléments qui le composent.

Il peut y avoir une valeur de fonds, même en présence d’une entreprise déficitaire (Cour d’appel de Toulouse, 24 novembre 2010, n°04/04357 ; Cour d’appel de Toulouse, 15 décembre 2009, n°09/02230).

La valeur du droit au bail est donc la valeur plancher du fonds de commerce.

 

Autres valorisations

Certains fonds peuvent intégrer des éléments incorporels qui nécessitent d’être valorisés distinctement.

Le cas échant, d’éventuels brevets, licences, marques, dessins et modèles et autres droits de propriété intellectuelle le seront grâce à  des méthodes d’évaluation normées (ISO 10668).

 

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national.

Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et de la propriété commerciale et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.

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Références :

[1] « L’évaluation des fonds de commerce, des fonds d’industrie et des grands ensembles économiques » par L. RETAIL, Librairie du recueil SIREY, 1950, p.15 ; « La vente et le nantissement des fonds de commerce – Texte et commentaire des lois des 17 mars et 1^er avril 1909 » par Administration Dalloz, p.36

[2] Cour d’appel de Paris, 19 mars 1923 ; Trib. Seine, 18 février 1960 (G.P. 1960.1.355 ; « Le fonds de commerce » par Jean GUYENOT, Éditions LICET, 1969, p.24 et « Le fonds de commerce : mythes et réalités » par Joà«l MONEGER qui rappelle fort justement que « la réalité nous met bien souvent en face de fonds de commerce totalement « mythiques » et « d’universalités » réduites à  un seul élément » ; « « Les gérances de fonds de commerce et d’établissements artisanaux », par R. BERAUD, Annales des loyers, novembre 1956, p.61

[3] Edouard GOMBEAUX, « La notion juridique du fonds de commerce », thèse pour le doctorat, 1901, p.227

[4] Et ce, même si des thèses contraires avaient pu être rapportées dans le passé, notamment dans « Fonds de commerce », par F. LEMEUNIER, Éditions DELMAS, 16^ème édition, l’auteur citant lui-même l’expert CHAMPIGNY qui estimait alors un fonds par la valeur vénale de chacun des éléments qui le composent, en tenant compte plus spécialement du facteur personnel dans les fonds artisanaux

[5] B. BOCCARA, « Le fonds de commerce, la clientèle et la distribution intégrée », Gaz. Pal. 1994, p.1023 ; Également, d’après le Bodacc, baromètre 2012, il est « un ensemble d’éléments concourant à  constituer une unité économique comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial »

[6] Cass. 3^ème Civ. 4 mai 2006, n°05-10.938

[7] Loi n°57-6 du 5 janvier 1957 modifiant et complétant le décret n°53960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux a loyer d’immeubles ou de locaux à  usage commercial, industriel ou artisanal

[8] Cass. Com., 6 mai 1986, Bull. civ. IV, n°81 ; Cass. Com., 4 octobre 1988, RJF 1/89, n°131 ; Cass. Com., 9 mai 1990, RJF 7/90, n°924.

[9] Cour d’appel de Paris, 28 novembre 2018, n°17/03923

[10] Lire par exemple, à  ce sujet, les barèmes qui avaient pu être livrés dans « Évaluation des fonds de commerce » par Jacques FERBOS et Guy LACROIX en 1961, Éditions de l’actualité juridique et Éditions du moniteur industriel et économique et ce, activité par activité sous forme de monographies très détaillées en fonction de leurs conditions d’exploitation et des règles d’estimation qui leur sont particulières ; « Fonds de commerce » par Arnaud REYGROBELLET, Dalloz, p.485 et suiv., 61.23 ou encore « Fonds de commerce » par Xavier DELPECH, 18^ème édition, Éditions DELMAS, p.584  et suiv. et enfin « L’expertise immobilière en 40 fiches pratiques » par Michel HUYGUE et Isidro PEREZ MAS, Éditions Le Moniteur, 2017, p.151 et suiv. ; R. BERAUD, « Comment sont évalués les fonds de commerce et d’industrie, clientèles, titres non cotés et indemnités d’éviction », Annales des Loyers, supplément périodique du 1^er trimestre 1961, p.34 et suiv. ; Également, « Finance d’entreprise », par Pierre VERNIMMEN, Pascal QUIRY et Yann LE FUR, Dalloz 2020, p.698 et suiv.

[11] Cour d’appel de Grenoble, 7 mars 2019, n°17/04954

[12] « Bruno BOCCARA et la propriété commerciale », Lamy éditeur, 2009, p.104 citant les monographies d’Albert COHEN, dans « Traité théorique à  partir du fonds de commerce » (2^ème éd., 1948) et de Paul le FLOCH, « Le fonds de commerce » (LGD) 1986

[13] R. BERAUD, « L’évaluation des fonds de commerce », Annales des loyers, n°9 – 10, septembre – octobre 1973

[14] TGI de Marseille, 2^ème chambre civile, 14 avril 2015, n°11/05872 : la décision faisant référence au « barème utilisé par l’administration fiscale », dont la mise en œ“uvre était sollicitée par une des parties ; Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 22 décembre 2008, n°08/01174 : décision qui fait état d’un rapport d’expert évoquant la « méthode des barèmes fiscaux » ; Également Cour d’appel de Pau, 11 mars 2019, n°15/00081, de surcroét évoquant des « barèmes fiscaux 2008 » soient datés de plus d’une décennie à  la date de l’arrêt ; Cour d’appel de Colmar, 27 mars 2019, n°16/02369 ; Cour d’appel de Nancy, 5 mars 1957, Rev. Loy. 1958.50

[15] Il peut être relevé une mention faisant état du fait que « L’administration de l’enregistrement a établi un barème d’évaluation des principaux fonds de commerce », dans « Les Baux commerciaux », par Robert PATEL, G. AZEMA-MEUNIER, Société d’édition de la Revue des Loyers, 1957 (à  jour au 15 janvier 1980), les auteurs livrant ensuite un barème « emprunté, soit (A) à  l’étude de M. LACROIX (éditions du Moniteur, 4^ème édition, 1978), soit (B) ; à  l’ouvrage de M. RETAIL « L’évaluation des fonds de commerce et des fonds d’industrie », 5^ème édition, Sirey, éd. 1963 »

[16] En ce sens « L’évaluation des terrains, des immeubles bâtis, des fonds de commerce, des titres non cotés en bourse », Éditions Francis LEFEBVRE, 1^ère édition 1986 et 2^ème édition 1996 qui rappellent que « l’administration fiscale n’a pas de barème qui lui soit propre » (p.77) et que le barème proposé par cet ouvrage s’est construit Â«Â à  partir des décisions judiciaires (expropriations, baux commerciaux), de mutations intervenues entre particuliers et d’offres de vente publiées dans les revues spécialisées au cours des années 1984 et 1985 sur l’ensemble du territoire national ». Dans le même sens, également « Fonds de commerce, vente et location-gérance », Francis LEFEBVRE, 4^ème édition et Mémento Pratique, Transmission d’entreprise, 2015-2016, Éditions Francis LEFEBVRE

[17] Cour d’appel de Versailles, 25 mai 2000, n°1999-8181. Cette décision faisait état d’un refus de la part de l’administration fiscale, évoquant les avantages de la méthode d’évaluation proposée par ses services mais se refusant à  communiquer le barème d’appréciation qui semblait lui être propre au motif du secret professionnel dont elle était tenue, l’expert ayant alors dà» recourir à  Â«Â des barèmes utilisés par les experts et le tribunaux »

[18] Position partagée dans « Fonds de commerce » par Xavier DELPECH, 18^ème édition, Éditions DELMAS qui rappelle qu’il existe « des barèmes d’évaluation, qui n’ont aucune valeur officielle, l’administration fiscale et le juge de l’impôt s’y réfèrent volontiers en cas de contestation relative au prix de cession du fonds. Ils sont établis à  partir de l’observation des pratiques du marché », p.584

[19] Cour d’appel de Caen, 2^ème chambre civile, 24 octobre 2019, n°18/00623

[20] TGI de Paris, 11 février 2013, n°12/00192

[21] TGI de Paris, 14 janvier 2013, n°11/06841 ; Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508 ; Cour d’appel de Paris, 3 juillet 2019, n°17/18962, en matière d’évaluation de fonds hôtelier ; Cour d’appel de Paris, 22 juin 2005, n°01/06377 ; Cour d’appel de Paris, 20 juin 2005, n°07/00232 ; TGI de Lyon, 15 octobre 2019, n°15/01555, s’agissant là  encore d’un fonds hôtelier ; « Indemnité d’éviction : sur l’appréciation de la valeur marchande du fonds », Philippe-Hubert BRAULT, Loyers et Copropriétés, n°2, février 2001, comm. 34

[22] Toutefois, en sens contraire, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 26 septembre 2019, n°18/09995 ; Également, Cour d’appel de Toulouse, ch. 02, 11 décembre 2019, n°18/01484 ; Cour d’appel de Paris, 27 novembre 2019, n°17/22897

[23] « Évaluation », Éditions Francis LEFEBVRE, 2018

[24] Cour d’appel de Rennes, 27 mars 2019, n°16/03497 ; TGI de Nanterre, 10 septembre 2002, n°01/03599 ; Cour d’appel de Caen, 2^ème chambre civile, 24 octobre 2019, n°18/00623

[25] Bruno BOCCARA, « En marge de l’indemnité d’éviction » AJPI, mars 1992, p.185, « Dès lors que l’on se trouve en présence d’un fonds de commerce de quelque importance, nul ne prend au sérieux les usages visés par les recueils. La valeur d’un fonds dépend moins du chiffre d’affaires que des bénéfices réalisés, moins des bénéfices réalisés dans le passé que de ceux raisonnablement espérés dans l’avenir »

[26] Selon Eddy BLOY, « L’évaluation des fonds de commerce », AJPI 1991, p.827 ; Position également déjà  privilégiée dès 1951, par Robert MARTIN, René MAUS et Pierre LAFARGE dans « Manuel des baux commerciaux », Librairie DALLOZ, p.257, les auteurs évoquant le fait que « la valeur d’un fonds de commerce est chose très difficile à  appréhender. Elle dépend essentiellement des bénéfices, mais d’autres considérations peuvent aussi entrer en ligne de compte : importance des stocks, possibilités futures de développement, etc. »

[27] Cour d’appel de Paris, 1^er février 2007, n°05/24161 : cette décision qualifie la méthode de l’EBE comme étant la méthode de rentabilité ; La nommant également de la sorte : TGI de Paris, 24 novembre 2005, n°04/01339

[28] Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508

[29] Thierry BERGERAS, « Rentabilité, risque et indemnité d’éviction : pour un bon usage des méthodes d’évaluation », Gazette du Palais, Lextenso, n°215, 3 aoà»t 2013

[30] « Évaluation des biens » par Antoine BERNARD, Éditions Le Moniteur, qui préconisait un coefficient compris entre 2 à  9

[31] Cour d’appel de Paris, 16ème chambre A, 16 novembre 2005, n°04/12794

[32] Selon Michel HUYGHE dans « Traité de l’évaluation des biens », Éditions Le Moniteur, 12^ème édition qui fait état d’un coefficient « qui peut varier de 1 à  9, mais s’inscrit généralement dans une fourchette de l’ordre de 3 à  7 ».

[33] Cour d’appel de Paris, 6 mai 2015, n°13/10098, évoquant là  un fonds de galerie d’art ; Cour d’appel de Caen, 14 mars 2019, n°17/01547, s’agissant d’un commerce de brocante et décoration et compte tenu de sa notoriété et de son ancienneté ; Cour d’appel de Versailles, 26 janvier 2006, n°02/05546 citant un coefficient multiplicateur situé entre 3 et 10 ; Cour d’appel de Versailles, 2 juin 2015, n°13/07292, pour un coefficient de 8 concernant une discothèque

[34] à€ ce sujet différents auteurs et ouvrages et notamment « Expertise immobilière » par Bernard de POLIGNAC, Jean-Pierre MONCEAU et Xavier de CUSSAC, Éditions EYROLLES qui font état d’un coefficient multiplicateur appliqué à  la MBA compris le plus souvent entre 4 et 10. Sur le sujet particulier du prêt à  porter, Patrick COLOMER, « Les fonds de commerce d’équipement de la personne », Gazette du Palais, 16 et 17 juillet 2010, p.25, qui fait état, pour ce secteur, de cessions se réalisant entre 5 et 8 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE). Également, Franà§oise MAIGNE-GABORIT qui rappelle l’emploi d’un multiplicateur le plus souvent compris entre 3 et 8 en considération de « la courbe d’évolution de l’activité et de ses perspectives », « Mémento Expert – Baux commerciaux », 2015-2016, Éditions Francis LEFEBVRE

[35] « Quelques aspects techniques de l’estimation de l’indemnité d’éviction » par F. ROBINE et A. SOUDANT, Gaz. Pal. N°350, 16/12/2006, p.3 : « Ainsi, une approche prudente conduit à  retenir : pour un commerce indépendant, 3 à  5 fois la MBA (car il n’y a pas d’économie d’échelle réalisable) : pour une enseigne nationale, 4 à  8 fois le MBA, fonction du critère de compétitivité comme le positionnement ou la motivation des salariés (critère décisif et durable) ; pour la grande distribution, jusqu’à  10 MBA, en raison de l’effet de taille ».

[36] Cour d’appel de Paris, 16^ème chambre A, 7 février 1995, Cour d’appel d’Aix en Provence, 4^ème ch. Civ., 5 novembre 2009, TGI Paris, 18^ème ch. 2^ème section, 23 septembre 2010

[37] Cour d’appel de Chambéry, 12 juin 2007, n°05/268, dans un contexte d’évaluation d’un hôtel – bar – restaurant à  l’enseigne prestigieuse, en station de sports d’hiver

[38] « L’approche par le marché de la valeur des fonds de café, bar-brasserie, restaurant » par Dominique SCHMITT, AJDI 2001. P.1065 pour lesquels fonds l’auteur fait état de coefficients multiplicateurs « généralement autour de 6 à  7 »

[39] Michel MARX, « La valeur du fonds de commerce déterminée à  partir de ses capacités bénéficiaires », publication en ligne sur http://www.michel-marx-expertises.com/fr/publications.html

[40] Selon Franà§ois DUPHIL, AJPI 1990, « Le droit au bail »