Le calcul d’une rente viagère

La baisse des pensions de retraite, l’allongement de l’espérance de vie, le besoin de financement de la dépendance… Tant de facteurs favorables à  l’expansion de la vente en viager qui mérite par conséquent quelques éclaircissements.

Textes de référence :

• Articles 1582 à  1701-1 C. civ. (régime juridique de la vente),
• Articles 1968 à  1983 C. civ. (régime juridique de la rente viagère).

Définition :

Le procédé du viager renvoie à  une vente immobilière dont la spécificité réside dans son mode de paiement. En effet, trois modalités s’offrent au « crédirentier », s’apparentant généralement au vendeur et bénéficiant du paiement, et au « débirentier », acquéreur tenu de son versement :

• Le paiement d’un bouquet, correspondant à  une somme en capital dont le crédirentier peut disposer dès la conclusion de l’acte de vente,
• Le paiement d’une rente viagère, également appelée arrérages, renvoyant à  une somme d’argent versée périodiquement tout au long de la vie du crédirentier,
• Un paiement hybride, cumulant à  la fois bouquet et rente viagère (sachant toutefois que, dans cette hypothèse, plus le premier est élevé et plus la seconde sera faible).

Outre cette spécificité tenant en son paiement, la vente en viager se distingue également par l’intérêt principal qu’elle présente : la possibilité pour le crédirentier de continuer à  occuper le bien, alors même qu’il n’en est plus propriétaire. On parle alors de viager « occupé », par opposition au viager dit « libre » grâce auquel le débirentier peut immédiatement jouir de l’immeuble. Que le crédirentier se réserve un droit d’usage et d’habitation ou un droit d’usufruit, une telle situation est lourde de conséquences sur la détermination de la rente viagère. L’intervention d’un expert en évaluation immobilière est alors fortement conseillée de sorte à  sécuriser les différentes valorisations à  retenir et ainsi se prémunir de toute insécurité juridique.

Composantes de la rente viagère :

Si les parties se lancent généralement tête baissée dans cette opération, le calcul de la rente viagère n’est pas une opération aisée. En effet, la rente viagère est toujours fonction d’un certain nombre de paramètres, interdépendants :

• La valeur vénale du bien objet de la vente en viager,
• Le droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit en cas de viager « occupé »,
• Le bouquet, librement déterminé par les parties,
• L’espérance de vie du crédirentier,
• Le taux d’intérêt immobilier à  retenir.

Calcul de la rente viagère :

Si la rente viagère tient systématiquement compte des mêmes éléments, il convient toutefois de souligner qu’un certain nombre de méthodes existent afin de la calculer (barèmes Daubry, fiscal, de l’INSEE, etc.). Ces barèmes présentent tous leurs avantages et inconvénients et requièrent l’intervention d’un expert en évaluation immobilière spécialiste de la rente viagère afin de les affiner à  chaque cas d’espèce. Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON dispose de tous les outils nécessaires pour en déterminer le montant.

Intérêt de l’expert immobilier :

Si, au vu des dispositions du Code civil, les parties sont libres quant à  la détermination du montant de la rente viagère, ce principe est toutefois à  nuancer, comme le montre la jurisprudence. En effet, la vente en viager étant un contrat par nature aléatoire, la rente doit être suffisamment élevée pour présenter autant de chances de gains que de risques de perte pour le crédirentier et le débirentier. à€ défaut, le contrat encourt la nullité et la vente sera considérée ne pas avoir eu lieu, ce qui peut s’avérer très contraignant pour les parties.

Là  est donc tout l’intérêt de recourir à  l’expert immobilier en amont et ce, afin de sécuriser l’acte de vente en viager ou postérieurement, si survenance d’un conflit. Les experts du Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON certifiés des compagnies nationales et internationales les plus reconnues sont là  pour vous. En effet, la détermination de la valeur vénale des immeubles étant l’essence-même de notre profession, nous serons à  même de fixer l’élément fondamental de la rente viagère, à  l’origine d’un bon calcul, satisfaisant les exigences relatives au montant de la rente.