ÉVALUATION DES PARTS SOCIALES DE SCI : ANALYSE PRATIQUE D’UNE DÉCENNIE DE DÉCISIONS JUDICIAIRES

Extrait : La jurisprudence relative à  l’évaluation des parts sociales de société est rare sur la décennie écoulée et plus précieuse encore s’agissant des seules sociétés civiles immobilières (SCI).
Précisons que l’évaluation de tous les types de sociétés procède des mêmes approches. La qualification de « part sociale » est d’ailleurs commune aux sociétés en nom collectif (SNC), aux sociétés à  responsabilité limitée (SARL) et aux SCI.
En sus du choix adapté des méthodes, associées à  d’éventuelles pondérations, épreuve déjà  délicate si l’on se réfère aux débats judiciaires sur le sujet, la démarche de l’expert devient plus complexe encore lorsqu’il s’agit de considérer les nécessaires abattements.

En effet, la juste valorisation des parts sociales ne saurait ignorer la considération, notamment de la situation de l’associé sortant, du caractère plus ou moins contraignant des statuts ou, encore, de l’évidente absence de marché pour ce type de cession.
Ces points d’appréciation répondent aux exigences de la définition de la valeur vénale des titres non cotés, telle que donnée par la haute cour, à  savoir « en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraéné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel ».

Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, Expert en estimations immobilière, foncière et commerciale près la Cour d’appel de Lyon (article reproduit sur l’intranet INTRANOT des notaires – Diane Infos 20577 (Doctrine) et dans la lettre d’actualité « Le Cercle » de l’IFEI) AJDI Dalloz, février 2017.