VALEUR LOCATIVE DES BIENS MONOVALENTS

La monovalence d’un bien immobilier est une notion de droit commercial. Les locaux « monovalents » sont ceux construits en vue d’une seule utilisation selon l’article R. 145-10 du Code de commerce.

Le local qui est considéré comme monovalent procède d’une définition précise qui exclut de facto l’application de la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail.

Cet état de fait à donc une incidence considérable aussi bien sur la valorisation locative du bien qu’en découlant, sur sa valeur vénale.

Sommaire de la page

• a- Définition de la monovalence 
• b- Valeur locative d'un bien monovalent 

Définition de la monovalence

En plus du critère légal (1) qui fait état de locaux construits en vue d’une seule utilisation, la jurisprudence a ajouté un autre critère pour caractériser la monovalence d’un actif immobilier, consistant dans l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l’exercice d’autres activités (2).

Cette qualification de « monovalence« , par opposition à la « polyvalence » des surfaces est importante car elle emporte donc exclusion de la règle par défaut du plafonnement du loyer renouvelé (L.145-34 du Code de commerce). Lors du renouvellement d’un bail commercial, au visa de l’article précité, le loyer est normalement plafonné en fonction de la variation sur la période de l’indice de référence.

Pour des biens monovalents, il s’agit donc d’une exception automatique à la règle du plafonnement : le prix du loyer renouvelé est déterminé selon les seuls « usages » observés dans la branche déterminée.

L’article R. 145-10 du Code de commerce énonce que : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Valeur locative d’un bien monovalent

L’appréciation de la valeur locative se fait donc par rapport aux usages dans la branche d’activité. Il est entendu par « usages » les méthodes couramment employées par les experts.

En pratique, la définition de la valeur locative d’un bien monovalent de type hôtel (ou établissement assimilé hôtelier) consiste en la mise en œuvre d’une méthode consistant notamment à appliquer un pourcentage aux recettes hors taxes. Lequel est en lien avec la classification du bien et son niveau de confort.

De très nombreux paramètres sont à apprécier en sus, tels que la considération des petits déjeuners et des éventuelles autres recettes annexes (location de salles de séminaires, stationnement, etc.).

CONTACTER UN EXPERT

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES est aux cotés de ses donneurs d’ordres dans les contextes spécifiques d’estimation des biens immobiliers monovalents.

Nos rapports d’expertise s’appuient systématiquement sur une analyse de la jurisprudence majoritaire la plus récente mais également des préconisations du corps expertal.